전세보증금 못 받았을 때 임차권등기명령 신청방법

전세 계약은 끝났는데 보증금은 못 받은 채 이사부터 해야 하는 상황이라면, 대항력과 우선변제권을 잃을까 봐 불안하실 겁니다. 이 글에서는 임차권등기명령 신청 요건부터 관할법원, 필요서류, 비용, 처리 절차까지 실제 신청 순서대로 정리했습니다.

임차권등기명령이란, 언제 신청할 수 있나

임차권등기명령이란 임대차 계약이 끝났는데도 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 법원의 결정을 받아 임차권을 등기부에 등재하는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 신청 요건은 두 가지로, 임대차가 종료되었을 것과 보증금이 반환되지 않았을 것입니다.

계약 기간이 아직 남아 있다면 신청 자체가 반려되므로, 먼저 계약 종료(만기·해지 등) 여부부터 확인해야 합니다.

등기명령이 왜 필요한지, 신청하지 않고 이사했을 때 어떤 손해가 생기는지에 대한 자세한 설명은 임차권등기명령, 이사 전에 꼭 해야 하는 이유에서 다루었습니다. 이 글에서는 실제 신청 절차에 집중합니다.

신청 절차 — 관할법원부터 필요서류까지

1. 관할 법원 확인

임차주택이 있는 곳의 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청서를 제출합니다. 임차인의 주소지가 아니라 ‘집이 있는 곳’ 기준이라는 점에 주의해야 합니다.

2. 필요서류 체크리스트

아래는 전세보증금을 돌려받지 못한 경우를 가상의 인물로 채운 작성 예시입니다. 파란 글씨가 직접 채우는 부분이고, 부동산의 표시는 별지로 붙입니다.

이미지를 누르면 원본 크기로 열립니다.

신청서 양식 다운로드

29_주택임차권등기명령신청서

3. 접수 및 심리 방식

신청서를 접수하면 법원은 별도 변론 없이 서면심리만으로 임차권등기명령을 발령하거나 기각합니다. 요건이 명확하면 절차 자체는 비교적 단순한 편이지만, 서류가 미비하면 보정명령이 나와 처리가 늦어질 수 있습니다.

비용은 얼마나 들고, 누가 부담하나

신청 비용 내역

직접 신청할 경우 위 항목을 합쳐 총 5만원 내외로 진행할 수 있습니다. 법무사에게 대행을 맡기면 여기에 별도 수수료가 추가되는데, 수수료는 사무소마다 차이가 있으나 통상 30만원 ~ 50만원 정도 발생합니다.

신청 절차는 어렵지 않으니 직접 하셔도 됩니다. 정액등록면허세 납부는 등기신청수수료 납부는 인터넷등기소에서 모두 가능하고, 신청도 전자소송으로 진행하시면 법원을 방문하지 않고도 온라인으로 전부 처리가 가능합니다.

등기신청수수료 및 등록면허세 납부방법 안내

전자소송 임차권등기명령 신청메뉴

온라인이 어려우시면 관할구청 세무과(등록면허세 담당) 방문해서 등록세 고지서 발급 후 납부하시고 영수증을 받아 첨부하시면 되고, 등기신청수수료는 법원 내 신한은행(법원 업무 취급, 지역별로 은행차이는 있을 수 있음)에서 처리 후 신청서에 첨부해서 법원에 접수하시면 됩니다.

임차인이 먼저 지출한 신청·등기 비용은 추후 보증금 반환을 청구할 때 함께 청구할 수 있습니다.

처리기간

등기명령 결정까지 걸리는 기간은 법원 사무 처리 상황과 서류 보정 여부에 따라 편차가 커 일률적으로 말하기 어렵습니다만 보통 소요 기간은 보정이 없는 경우 7일(재판부 사건 배당 1~3일 + 결정까지 3~4일) ~ 14일 이내에 등기까지 완료됩니다. 예상 보다 시간이 더 걸릴수도 있으니 이사 일정이 촉박하다면 여유를 두고 최대한 빨리 신청하는 것이 안전합니다.

사건 진행은 접수 후 나의 사건검색으로도 확인이 가능합니다.

실무 주의사항

신청서만 접수했다고 안심하고 이사하는 경우가 종종 있는데, 임차권등기명령은 ‘결정’이 나고 실제로 등기부에 등기가 완료되어야 효력이 생깁니다. 이사 전 반드시 등기사항증명서를 열람해 등기 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령 신청하면 바로 이사해도 되나요?

신청 자체가 아니라 ‘등기 완료’가 기준입니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

등기 전에 이사하면 대항력이 일시적으로 끊길 위험이 있습니다.

임차권등기명령 신청 비용을 나중에 돌려받을 수 있나요?

가능합니다. 임차권등기명령에 든 비용은 임대인이 부담해야 할 성격의 비용이므로, 임차인이 먼저 지출했다면 추후 보증금 반환을 청구할 때 함께 청구할 수 있습니다.

임대차 기간이 아직 남았는데도 신청할 수 있나요?

원칙적으로 임대차가 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 계약 기간이 남아있다면 계약 종료(만기, 해지 등) 절차부터 먼저 확인해야 합니다.

임대인이 임차권등기부터 말소해 달라고 합니다

응할 의무는 없습니다. 대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보고 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 보증금을 돌려받은 뒤에 말소 절차를 진행하는 것이 순서입니다.

실제로 임대인이 소송에서 이 주장을 했다가 위 법리로 배척된 사례가 있습니다(인천지방법원 2026. 4. 8. 선고 2025가단216210 판결).

임차권등기명령은 신청 자체보다 ‘등기 완료 확인’과 ‘서류 준비’에서 실수가 생기기 쉬운 절차입니다. 관할법원과 필요서류를 미리 정리해두면 이사 일정에 쫓기더라도 절차를 놓치지 않을 수 있습니다.

등기가 완료된 뒤에도 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면, 다음 단계로 전세금 반환소송을 검토하게 됩니다. 인지대·송달료가 얼마이고 1심이 얼마나 걸리는지, 임대인이 원상회복비를 빼겠다고 나올 때 법원이 어떻게 판단했는지를 그 글에 정리했습니다.

보증금 액수를 넣으면 반환소송의 인지대와 송달료가 얼마인지 소송비용 계산기에서 바로 확인됩니다.

임대인이 금액 자체는 다투지 않는 상황이라면 소송 대신 지급명령을 먼저 시도할 수도 있습니다. 비용이 소송의 절반 이하이고 법정에 나갈 필요도 없지만, 임대인 주소를 모르면 공시송달이 되지 않아 쓸 수 없다는 제약이 있습니다.

임대인 소재를 몰라 계약 해지 통지가 반송된다면, 법원에 의사표시의 공시송달을 신청해 통지를 도달시킬 수 있습니다.

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