전세 계약갱신청구권 행사 기간과 방법 — 5% 인상 상한, 실거주 거절 시 손해배상까지

전세·월세 만기가 몇 달 남았는데 집주인이 보증금을 올리겠다거나 직접 들어와 살겠다며 나가 달라고 할 때 찾게 되는 권리입니다. 행사할 수 있는 기간과 방법, 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유, 거절이 부당했을 때 받을 수 있는 손해배상액을 순서대로 정리합니다.

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권이란 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인이 법이 정한 사유 없이는 거절하지 못하게 한 권리입니다. 2020. 7. 31. 주택임대차보호법 개정으로 제6조의3(계약갱신 요구 등)이 신설되면서 생겼습니다.

갱신되면 같은 조건으로 2년을 더 살 수 있고, 이 권리는 한 번만 쓸 수 있습니다(같은 조 제2항). 처음 2년에 갱신 2년을 더한다는 뜻에서 「2+2」라고 부릅니다.

계약갱신청구권과 계약갱신요구권은 같은 말인가요

같은 권리입니다. 법 조문에 적힌 이름은 「계약갱신요구권」이고, 「계약갱신청구권」·「갱신청구권」은 같은 뜻으로 널리 쓰는 말입니다.

집주인에게 보내는 문자나 내용증명에는 어느 표현을 써도 됩니다. 다만 「주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다」처럼 근거 조문을 함께 적으면 단순한 재계약 문의와 구별됩니다.

계약갱신청구권 행사 기간은 언제까지인가요

만료 6개월 전부터 2개월 전까지

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다(제6조의3 제1항, 제6조 제1항). 이 기간보다 일찍 보내거나 늦게 보내면 갱신요구권을 행사한 것으로 인정되지 않습니다.

이 기준은 2020. 12. 10.부터 시행 중입니다. 그 전에는 1개월 전까지였기 때문에 지금도 「1개월 전」으로 적힌 안내가 남아 있고, 상가 임대차는 지금도 1개월 전까지입니다(아래 「상가는 기준이 다릅니다」 참고).

마지막 날은 만료일의 2개월 전 같은 날짜의 0시 전, 즉 그 전날 밤 12시까지입니다. 국토교통부·법무부의 「주택임대차보호법 해설집」(2020. 8.)은 만료일이 12월 10일이면 10월 9일 24시까지 집주인에게 도달해야 한다고 안내합니다.

집주인이 문자를 늦게 확인하거나 우편이 하루 늦게 배달되는 일이 있으므로, 마지막 날보다 1~2주 앞서 도착하게 보내는 편이 안전합니다.

보낸 날이 아니라 도착한 날이 기준입니다

상대방에게 하는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 대법원도 임차인이 갱신을 요구하면 집주인에게 거절 사유가 없는 한 「갱신요구가 도달한 때」 갱신 효력이 생긴다고 판시했습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

그래서 기간의 마지막 날에 부친 우편이 그다음 날 도착하면 기간을 넘긴 것이 됩니다. 문자나 카카오톡으로 보내더라도 집주인이 받은 날짜가 화면에 남아 있어야 합니다.

다만 갱신요구가 도착했다고 해서 집주인이 더는 거절할 수 없는 것은 아닙니다. 대법원은 임차인이 갱신을 요구한 뒤에도 집주인이 만료 2개월 전까지의 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

계약갱신청구권 행사 방법

갱신요구에는 정해진 서식이 없습니다. 말로 해도 효력은 있지만, 분쟁이 생기면 언제 무엇을 요구했는지를 임차인이 보여 줘야 하므로 기록이 남는 방법으로 합니다.

문자·카카오톡·내용증명 중 무엇으로 보내나요

국토교통부·법무부 해설집은 갱신요구 방식에 제한이 없어 말, 문자메시지, 이메일 모두 가능하다고 안내합니다. 문자나 카카오톡은 집주인이 읽었는지가 화면에 남는다는 점에서 쓸 만합니다.

집주인이 답을 하지 않거나 나중에 「받은 적 없다」고 할 것 같으면 내용증명을 함께 보냅니다. 우체국이 발송일과 내용을 증명하고, 배달증명을 붙이면 도착한 날까지 남습니다. 보내는 방법과 비용은 내용증명 보내는 법과 비용에 정리했습니다.

갱신요구에 적을 내용은 다음과 같습니다.

• 임대차 목적물 주소, 계약일, 보증금·월세, 계약 만료일
• 「주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다」라는 문장
• 보내는 날짜와 임차인 이름

집주인이 연락을 받지 않으면

집주인이 문자에 답하지 않는 것만으로는 문제가 되지 않습니다. 갱신요구는 집주인에게 도착하면 효력이 생기고, 집주인의 동의나 답장은 필요하지 않습니다.

집주인이 주소를 옮겨 내용증명이 반송되고 연락처도 끊긴 경우에는 법원에 의사표시의 공시송달(법원 게시로 통지가 도착한 것으로 보게 하는 절차, 민법 제113조)을 신청할 수 있습니다. 효력이 생기기까지 시간이 걸리므로 만료 2개월 전보다 넉넉히 앞서 신청해야 하며, 요건과 비용은 공시송달 뜻과 효력 발생 기간의 「의사표시의 공시송달」에 정리했습니다.

갱신되면 무엇이 달라지나요

2년 연장, 한 번만 쓸 수 있습니다

갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기간은 2년입니다(제6조의3 제2항·제3항). 갱신 효력은 요구가 도착한 때 생기므로 계약서를 새로 쓰지 않아도 갱신됩니다.

한 번 쓰면 다음 만기에는 다시 쓸 수 없습니다. 반대로 묵시적 갱신(아무도 통지하지 않아 계약이 자동으로 이어지는 것)으로 이어진 기간은 갱신요구권을 쓴 것으로 세지 않습니다. 법이 횟수를 세는 대상은 제6조의3 제1항에 따른 갱신요구뿐이고, 해설집도 같은 입장입니다.

그래서 이미 같은 집에 4년 넘게 살았더라도 아직 갱신요구권을 쓴 적이 없으면 지금 계약의 만기에 쓸 수 있습니다. 계약서에 「갱신요구권을 행사하지 않는다」는 문구를 넣었더라도 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다(제10조).

계약갱신청구권 5% 인상 — 보증금·월세는 얼마까지 오르나요

갱신할 때 집주인은 보증금이나 월세를 올려 달라고 할 수 있지만, 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없습니다(제6조의3 제3항 단서, 제7조 제2항). 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

인상은 자동으로 되지 않습니다. 5%는 올릴 수 있는 최대치일 뿐이고, 그 범위 안에서 얼마를 올릴지는 집주인과 임차인이 협의합니다.

보증금이 늘면 늘어난 금액에 대해 증액 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받아 둡니다. 우선변제는 확정일자를 갖춘 계약서를 기준으로 하므로(제3조의2 제2항), 늘어난 금액의 순위는 새 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해집니다.

5%를 넘겨 올려 달라고 하면

집주인이 「시세대로 올려 주면 연장하겠다」며 5%를 넘는 새 계약을 제안하는 경우가 있습니다. 임차인이 갱신요구권을 행사하면 그 제안을 받아들일 의무는 없고, 인상 폭은 5% 안으로 제한됩니다.

갱신요구권을 행사하면서 5%를 넘겨 올리기로 합의했다면 넘는 부분은 효력이 없고, 이미 더 낸 돈은 돌려 달라고 할 수 있습니다(제10조, 제10조의2). 반대로 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새 계약을 맺으면 5%를 넘겨 올릴 수 있는데, 이 경우 갱신요구권은 아직 쓰지 않은 것이므로 그 계약이 끝날 때 쓸 수 있습니다.

갱신하면서 전세를 월세로 바꾸자고 하면

갱신된 임대차는 전과 같은 조건으로 계약한 것으로 보므로, 임차인이 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꿀 수 없습니다(제6조의3 제3항). 해설집도 임차인 동의 없는 전환은 곤란하다고 안내합니다.

임차인이 동의해 보증금 일부를 월세로 바꾸더라도, 바꾸는 금액에 곱할 수 있는 비율은 연 10%와 「기준금리 + 연 2%」 가운데 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다(제7조의2, 같은 법 시행령 제9조). 기준금리가 연 3.0%일 때 전세 5억 원 가운데 2억 원을 월세로 바꾸면 월세는 2억 원 × 5% ÷ 12 = 약 83만 원을 넘을 수 없습니다.

갱신 후 중도해지 — 3개월 전에 알리면 나갈 수 있습니다

갱신된 계약 중에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의3 제4항, 제6조의2). 이 해지권은 임차인에게만 있습니다.

대법원은 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지를 통지해도 통지 후 3개월이 지나면 해지된다고 봤습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 그 사건에서는 해지 통지가 2021. 1. 29.에 도착했고, 계약은 3개월이 지난 2021. 4. 29.에 끝났습니다.

원심은 갱신된 기간이 시작되는 2021. 3. 10.부터 3개월을 세어 6. 9.을 종료일로 봤지만, 대법원이 이를 파기했습니다. 그 차이인 약 40일 치 월세는 임차인이 낼 필요가 없다는 뜻입니다.

해지 통지 후 3개월 동안은 계약이 살아 있으므로 그 기간의 월세는 냅니다. 중간에 나갈 때 새 임차인을 구하는 중개수수료를 누가 내는지는 주택임대차보호법에 정한 조문이 없으므로, 계약서 특약에 정한 내용이 있는지 먼저 확인합니다.

집주인이 거절할 수 있는 9가지 경우

집주인은 아래 사유 가운데 하나가 있을 때만 갱신요구를 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 단서). 이 밖의 이유, 예를 들어 「보증금을 많이 올리고 싶다」는 것만으로는 거절할 수 없습니다.

집주인이 직접 들어와 산다고 할 때

가장 많은 거절 사유가 실거주입니다. 대법원은 실제로 거주하려는 경우라는 점의 증명책임이 집주인에게 있고, 그런 의사를 말하는 것만으로는 부족하다고 판시했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

법원이 보는 사정은 집주인의 지금 주거 상황, 가족의 직장·학교, 실거주를 마음먹게 된 경위, 거절 전후의 말과 행동, 기존 집에서 이사할 준비를 했는지 등입니다. 그 사건에서 집주인은 들어와 살 사람을 「본인·배우자·자녀」에서 「본인 또는 부모」로, 다시 「부모」로 바꿔 말했고, 대법원은 갱신거절이 적법하다고 본 원심을 파기했습니다.

실거주 의사가 인정되지 않으면 갱신거절은 효력이 없고 계약은 갱신된 것으로 봅니다. 집주인이 집을 비워 달라는 건물인도 소송을 냈다가 실거주 의사가 부정돼 청구가 기각된 사안에는 다음과 같은 사정이 있었습니다.

• 처음에는 집을 팔겠다고 했다가 임차인이 갱신을 요구하자 실거주로 말을 바꿈
• 들어와 살 사람이 본인 → 가족 전부 → 어머니처럼 여러 번 바뀜
• 집주인이 기존 집에서 계속 생활하고, 그 집을 정리할 준비를 한 흔적이 없음
• 집을 팔려다 매수인과 입주 일정이 맞지 않아 매매가 무산된 직후 실거주를 통지함

실거주를 이유로 거절할 수 있는 가족은 집주인의 직계존속(부모·조부모)과 직계비속(자녀·손자녀)입니다(제6조의3 제1항 제8호). 집주인 배우자의 부모, 즉 장인·장모나 시부모는 조문에 없어서, 장모가 들어와 산다는 이유의 거절을 정당하다고 보지 않은 판결이 있습니다.

집주인이 회사 등 법인이면 실거주를 이유로 거절할 수 없습니다. 해설집은 법인을 실제로 거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵다고 설명합니다.

집주인 쪽에서 소송을 내는 절차와 비용은 명도소송 절차와 비용에 있습니다.

집이 팔려 새 집주인이 거절할 때

매매로 집주인이 바뀌어도 임차인의 계약은 새 집주인에게 그대로 이어집니다(제3조 제4항). 대법원은 임차인이 이미 갱신을 요구했더라도, 집주인 지위를 이어받은 새 집주인이 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 안이라면 거절할 수 있다고 봤습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

기준은 시점입니다. 새 집주인이 집주인 지위를 이어받은 뒤 만료 2개월 전까지의 기간 안에 거절해야 한다는 것이 이 판결의 기준입니다.

집주인이 거절해야 하는 기한은 법에 따로 적혀 있지 않습니다. 다만 위 대법원 판결이 「그 기간 내라면」 거절할 수 있다고 한 데 맞춰, 하급심에서도 만료 2개월 전까지 거절해야 한다고 본 판결이 있습니다. 그 사안에서는 2개월 전까지 장모가 들어온다고만 하다가 그 뒤에야 거주할 사람을 바꿔 말했고, 법원은 계약이 갱신됐다고 판단했습니다.

갱신 거절 통지를 받았다면 확인할 것

집주인에게서 「나가 달라」는 연락을 받았다면 아래 순서로 확인합니다.

1. 언제 왔는지 — 만료 2개월 전 마지막 날까지 왔는지 날짜를 확인합니다.
2. 어떤 사유인지 — 위 9가지 가운데 무엇인지 확인합니다. 실거주라면 누가 들어와 사는지 문자로 받아 두고, 그 사람이 집주인의 부모·자녀인지 봅니다.
3. 사유가 없다면 — 기간 안에 갱신을 요구했다면, 9가지에 해당하지 않는 거절은 효력이 없어 계약은 갱신된 것으로 봅니다. 집주인이 건물인도 소송을 내면 실거주 등 거절 사유는 집주인이 증명해야 합니다.
4. 보상을 받고 나가기로 했다면 — 이사비 등 금액과 지급 날짜를 합의서로 남기고, 실제로 받았는지 확인합니다(제3호).
5. 실거주로 나가게 됐다면 — 거절 문자를 보관하고, 원래 만료일에 2년을 더한 날짜를 적어 둡니다. 그날 전에 다른 사람에게 세를 주면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

처음에 「나가겠다」고 말했더라도 갱신요구 기간 안이라면 마음을 바꿔 갱신을 요구할 수 있다고 해설집은 안내합니다.

실거주한다더니 다른 사람에게 세를 줬다면 — 손해배상

집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 끝났을 날(원래 만료일에서 2년 뒤)이 오기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 임차인의 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 헌법재판소는 이 손해배상 조항이 헌법에 위반되지 않는다고 결정했습니다(헌법재판소 2024. 7. 18. 2024헌바16 결정).

몇 달 살다가 세를 줬다면 — 정당한 사유는 집주인이 증명합니다

대법원은 정당한 사유가 인정되려면 ① 갱신을 거절할 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 세를 줘야 했고 ② 세를 주는 것이 불가피했어야 하며, 이를 집주인이 증명해야 한다고 판시했습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).

그 사건의 집주인은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 입주해 1년 넘게 살았습니다. 그러다 갱신됐다면 끝났을 날보다 약 4개월 반 앞서 보증금 8억 2,000만 원에 새 임차인을 들였고, 다른 집 세입자 6명에게 돌려줄 보증금을 마련하려면 어쩔 수 없었다고 주장했습니다.

1심은 집주인의 주장을 받아들였지만 항소심이 뒤집었고 대법원이 이를 확정했습니다. 다른 집 보증금은 갱신을 거절할 때 이미 갚을 날이 정해진 채무였고, 세를 준 것은 돈을 마련하는 여러 방법 가운데 하나를 고른 것이라는 이유입니다.

즉 집주인이 일정 기간 실제로 살았다는 사실만으로는 배상 책임이 없어지지 않습니다. 이 사건에서 법원은 대출 규제나 부동산 시장 변화, 이미 있던 다른 채무를 거절 당시 예상할 수 있었던 사정으로 보았습니다.

정당한 사유로 볼 수 있는 예로 해설집은 함께 살려던 부모가 갑자기 사망한 경우, 살던 중 갑자기 해외 주재원으로 파견된 경우를 듭니다. 거절할 때는 알 수 없었고 세를 줄 수밖에 없었던 사정이어야 한다는 뜻입니다.

손해배상액 계산법

배상액은 거절할 때 미리 합의한 금액이 없으면 아래 세 금액 가운데 가장 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

「환산월차임」은 보증금을 월세로 바꾼 금액에 월세를 더한 것입니다. 보증금에 곱하는 비율은 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 가운데 낮은 쪽이므로(제7조의2, 같은 법 시행령 제9조), 기준금리가 연 8% 미만이면 기준금리에 2%를 더한 비율을 씁니다.

법원은 거절 당시 환산월차임은 거절한 날의 기준금리로, 새 임차인의 환산월차임은 새 임대차 당시의 기준금리로 따로 계산합니다. 위 대법원 사건을 이 방식으로 계산하면 다음과 같습니다.

• 거절 당시(2022. 5. 20., 기준금리 연 1.5%): 보증금 6억 6,000만 원 × 3.5% ÷ 12 = 월 1,925,000원
• 새 임대차(2024. 4. 29., 기준금리 연 3.5%): 보증금 8억 2,000만 원 × 5.5% ÷ 12 = 월 3,758,333원
• 차액 월 1,833,333원 × 24개월 = 43,999,992원

이 사건에서 확정된 배상액은 30,799,992원과 지연손해금입니다. 임차인이 처음부터 이 금액을 청구했기 때문이며, 법원은 당사자가 청구한 금액을 넘어 지급을 명하지 않습니다(민사소송법 제203조).

따라서 소송을 내기 전에 세 금액을 모두 계산해 보고 청구액을 정해야 합니다. 예를 들어 전세 3억 원 계약을 2025년 11월(기준금리 연 2.5%)에 실거주를 이유로 거절당했고, 집주인이 2026년 9월(기준금리 연 3.0%)에 보증금 3억 6,000만 원으로 새 임차인을 들였다면 계산은 다음과 같습니다.

• 제1호: 3억 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 1,125,000원 × 3개월 = 3,375,000원
• 제2호: 3억 6,000만 원 × 5% ÷ 12 = 월 1,500,000원 − 1,125,000원 = 375,000원 × 24개월 = 9,000,000원
• 더 큰 금액인 제2호 900만 원이 배상액이 됩니다

집주인이 같은 조건이나 더 낮은 조건으로 새 임차인을 들였다면 제2호 금액은 0원 이하가 됩니다. 이때도 제1호 금액(3개월분)은 받을 수 있습니다. 기준금리는 2026. 8. 27.부터 연 3.0%이며, 금리가 바뀌면 같은 계약이라도 금액이 달라집니다.

이사비·중개수수료도 받을 수 있나요

제3호는 임차인이 실제로 입은 손해를 증명해야 하는 방식입니다. 이사비와 중개수수료를 제3호 손해로 청구한 사안에서, 갱신됐더라도 2년 뒤에는 어차피 지출했을 비용이라는 이유로 인정하지 않은 판결이 있습니다.

같은 사안에서 늘어난 보증금 때문에 낸 대출이자도 새 집과 옛집의 조건이 비슷한지, 보증금을 더 낼 수밖에 없었는지가 증명되지 않아 인정되지 않았습니다. 법원은 제2호 금액인 22,099,992원을 배상액으로 정했습니다.

반면 아래 「집을 팔거나 비워 뒀다면」의 사안들에서는 이사비·중개수수료가 손해로 인정됐습니다. 이 항목은 판결마다 판단이 갈립니다.

제3호로 청구하려면 영수증만으로는 부족합니다. 비슷한 집을 구하려면 보증금이 얼마나 더 필요했는지 보여 주는 같은 단지·같은 면적의 시세 자료를 함께 준비해야 합니다.

새 임차인이 들어왔는지 확인하는 방법

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 전 임차인은 확정일자부여기관(주민센터·등기소 등)에 그 집의 임대차 정보를 요청할 수 있습니다(제3조의6 제3항, 같은 법 시행령 제5조 제5호). 대상은 갱신됐다면 계속됐을 기간 중에 있는 임대차계약입니다(시행령 제6조 제1항).

받을 수 있는 정보는 다음과 같습니다.

• 임대차 목적물
• 임대인·임차인의 성명
• 확정일자 부여일
• 보증금·차임과 임대차기간

다만 새 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 이 열람으로는 나오지 않을 수 있습니다. 새 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약한 사안도 있었으므로, 그런 경우에는 다른 자료로 새 임대 사실을 증명해야 합니다.

실거주한다더니 집을 팔거나 비워 뒀다면

제6조의3 제5항은 「제3자에게 임대한 경우」만 정하고 있어서, 집주인이 세를 준 것이 아니라 집을 판 경우에는 이 조항이 적용되지 않는다고 본 판결들이 있습니다. 위의 제2호 계산 방식도 쓸 수 없습니다. 집을 비워 둔 경우도 세를 준 것이 아니므로 마찬가지라고 해설집은 설명합니다.

다만 처음부터 살 생각 없이 실거주를 내세워 거절했다면, 임차인의 갱신요구권을 침해한 불법행위(민법 제750조)로 보고 배상을 명한 판결이 있습니다. 집주인이 임차인 퇴거 열흘 만에 다른 곳으로 전입하고 집을 빈 채로 매물로 내놓았다가 약 1년 4개월 뒤 판 사안에서는 1,179만 4,679원이 인정됐습니다.

그 금액은 이사비 136만 8,000원, 중개수수료 93만 6,000원, 늘어난 보증금 때문에 더 낸 대출이자 949만 679원을 합한 것입니다. 대출이자는 갱신 때 5%만 올랐을 보증금과 비슷한 집의 시세 차액에 대해, 갱신됐다면 끝났을 날까지 연 5% 범위에서 계산했습니다.

반면 집주인이 퇴거 직후 들어가 몇 달 살다가 판 사안에서는 이사비·중개수수료 등 387만 6,000원 가운데 계약 당시의 사정을 임차인 쪽 과실로 함께 고려해 300만 원이 인정됐습니다. 집을 판 경우에는 손해를 임차인이 증명해야 하고, 금액도 사안마다 차이가 큽니다.

묵시적 갱신과 무엇이 다른가요

묵시적 갱신은 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만료 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않아 계약이 같은 조건으로 이어지는 것입니다(제6조 제1항). 임차인이 요구해서 생기는 계약갱신요구권과는 생기는 방식부터 다릅니다.

묵시적 갱신이 된 뒤 이사하려는 경우의 해지 절차와 실제 사건은 전세금 반환소송 절차와 비용의 「계약을 끝내겠다는 의사를 제때 전달했나요」에 정리했습니다.

상가는 기준이 다릅니다

가게·사무실을 빌린 경우에는 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권이 적용되고, 요건이 주택과 다릅니다(같은 법 제10조).

상가는 보증금이 지역별 기준액을 넘는 임대차에도 계약갱신요구권 조항이 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 다만 5% 증액 상한은 기준액 이하인 임대차에만 적용됩니다.

실무 주의사항

집주인의 거절 사유는 글로 받아 둡니다. 거주할 사람이 나중에 바뀌면 그 기록이 실거주 의사를 다투는 근거가 됩니다. 실거주 의사가 부정된 사안에서는 들어와 살 사람이 계속 바뀐 사정이 판단 근거로 쓰였습니다.

5%를 넘는 인상 요구는 거절 사유가 아닙니다. 「시세대로 올려 주지 않으면 들어와 살겠다」는 식으로 실거주가 나온 경우, 그 대화도 보관합니다. 실거주 거절 뒤 새 임대가 문제 된 사건에서 집주인이 증액 상한보다 높은 조건을 원했던 정황이 정당한 사유를 부정하는 사정으로 언급됐습니다.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 하면 임차권등기부터 합니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 늦게 주는 경우, 이사 전에 임차권등기명령을 마쳐야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그 뒤 보증금을 받아내는 절차는 전세금 반환소송으로 이어집니다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 문자로 보내도 되나요

됩니다. 법에 정해진 형식이 없고, 문자로 한 갱신요구를 전제로 판단한 판결도 있습니다. 집주인이 받았다는 기록이 남지 않을 것 같으면 배달증명을 붙인 내용증명을 함께 보냅니다.

계약갱신청구권을 쓴 뒤 중간에 이사 가도 되나요

됩니다. 집주인에게 해지를 통지하면 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝나고, 갱신된 기간이 시작되기 전에 통지해도 같습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

집주인 장인·장모가 들어와 산다며 거절하면 어떻게 되나요

실거주로 거절할 수 있는 가족은 집주인의 부모·자녀 등 직계존속·직계비속입니다(제6조의3 제1항 제8호). 집주인 배우자의 부모는 조문에 없어서, 이를 이유로 한 거절을 정당하다고 보지 않은 판결이 있습니다.

계약서에 갱신요구권을 쓰지 않겠다고 적었으면 못 쓰나요

쓸 수 있습니다. 갱신요구권을 미리 포기하는 약정은 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다(제10조).

집주인이 2년이 지난 뒤 세를 줬어도 배상받을 수 있나요

손해배상 책임이 생기는 것은 원래 만료일에서 2년이 지나기 전에 세를 준 경우입니다. 그 뒤에 세를 줬다면 제6조의3 제5항의 배상 대상이 아닙니다.

계약갱신청구권은 언제 도착했는지, 그리고 집주인이 어떤 사유로 거절했는지로 결과가 갈립니다. 만료일에서 6개월 전과 2개월 전 날짜를 먼저 계산해 두고, 집주인과 주고받은 문자를 보관해 두시면 됩니다.